Morar no Iguatemi, em São José do Rio Preto, pode exigir uma renda familiar próxima de R$ 19 mil mensais apenas para manter o aluguel dentro de um limite de 30% do orçamento. Na compra, um apartamento de 100 metros quadrados alcançaria aproximadamente R$ 1,4 milhão, considerando o preço mediano do metro quadrado anunciado na região.
Os números fazem parte de um levantamento de outubro de 2026 da plataforma A Corrida dos Bairros, do Minuto Jaraguá, que reúne anúncios imobiliários e acompanha os valores pedidos por imóveis em diferentes regiões da cidade.
A pesquisa mostra diferenças expressivas entre bairros valorizados de Rio Preto. No Iguatemi, o metro quadrado de apartamentos chegou a R$ 13.978, enquanto no Jardim Vivendas ficou em R$ 6.132. Já no Parque Residencial Damha, onde predominam casas, a mediana foi de R$ 7.492 por metro quadrado.
Os valores ajudam a dimensionar o mercado imobiliário local, mas também mostram que o custo de morar em determinados endereços vai além do preço de compra.
Iguatemi tem metro quadrado de quase R$ 14 mil
O Iguatemi ocupa a primeira posição no ranking de apartamentos mais caros de São José do Rio Preto, segundo o levantamento de outubro.
A mediana de R$ 13.978 por metro quadrado supera em 210,6% o indicador municipal, de R$ 4.500. A diferença significa que um apartamento de 100 metros quadrados, calculado a partir dessas referências, custaria cerca de R$ 1,4 milhão no Iguatemi, contra R$ 450 mil pela mediana da cidade.
A pesquisa considerou 23 anúncios de apartamentos à venda no bairro. O imóvel típico anunciado tinha 98 metros quadrados e preço de R$ 1,4 milhão.
Na comparação com setembro, quando o metro quadrado estava em R$ 13.848, houve uma alta de 0,9%.
O mercado de locação também apresenta valores elevados. O aluguel mediano foi de R$ 63,50 por metro quadrado ao mês, com um apartamento típico de 91 metros quadrados anunciado por R$ 5.650 mensais.
Para manter esse aluguel dentro de um comprometimento de 30% da renda, uma família precisaria receber aproximadamente R$ 18.833 por mês.
O cálculo considera somente o aluguel, sem incluir condomínio, IPTU e outras despesas da residência.
Jardim Vivendas tem apartamentos a partir de outra faixa de preços
No Jardim Vivendas, o preço mediano anunciado para apartamentos foi de R$ 6.132 por metro quadrado, valor 36,3% superior à mediana municipal.
A pesquisa reuniu 46 anúncios de venda. O apartamento típico tinha 115 metros quadrados e preço anunciado de R$ 610 mil.
Na locação, a referência foi de R$ 2.700 mensais para um apartamento de 65 metros quadrados.
Aplicando o mesmo critério de comprometimento de até 30% da renda familiar, seria necessário receber aproximadamente R$ 9 mil mensais para arcar com esse aluguel, antes das despesas adicionais.
Embora o Jardim Vivendas tenha preços acima da mediana da cidade, a diferença em relação ao Iguatemi é significativa.
O metro quadrado de apartamentos no Iguatemi custa aproximadamente 2,28 vezes o indicador do Jardim Vivendas.
Em outubro, o Jardim Vivendas ocupava a 38ª posição no ranking municipal de apartamentos por preço do metro quadrado.
Casas no Damha podem ultrapassar R$ 1,8 milhão
Nos residenciais Damha, a comparação exige outro critério. Diferentemente do Iguatemi e do Jardim Vivendas, analisados pelos preços dos apartamentos, o Parque Residencial Damha apresenta predominância de casas.
Em outubro de 2026, a mediana do metro quadrado de casas anunciadas no bairro era de R$ 7.492.
Considerando essa referência, uma residência com 250 metros quadrados de área construída alcançaria aproximadamente R$ 1,87 milhão.
Esse valor é uma simulação baseada no preço mediano do metro quadrado, e não corresponde necessariamente a um imóvel anunciado por esse preço.
O levantamento identificou 156 casas à venda na região.
Nos condomínios residenciais, características como área do terreno, padrão de acabamento, localização interna, equipamentos de lazer e idade da construção podem provocar diferenças consideráveis entre imóveis.
Além do preço de compra, o proprietário precisa considerar as despesas de manutenção, IPTU e taxas condominiais.
Quanto uma família precisa ganhar para morar nessas regiões?
A renda necessária depende do tipo de imóvel, da composição familiar e dos demais compromissos financeiros.
Uma referência utilizada no planejamento doméstico é reservar até 30% da renda mensal para despesas de moradia.
Com base nos aluguéis típicos anunciados em outubro, as simulações mostram diferenças relevantes.
No Iguatemi, um aluguel de R$ 5.650 exigiria renda familiar aproximada de R$ 18.833 mensais para representar 30% do orçamento.
No Jardim Vivendas, o aluguel de R$ 2.700 corresponderia a uma renda de R$ 9 mil.
Se as despesas mensais totais de moradia chegassem a R$ 7 mil, considerando aluguel e encargos, a renda necessária subiria para cerca de R$ 23.333.
Esses valores servem como referência de planejamento financeiro. Não representam uma exigência fixa do mercado de locação, já que proprietários e imobiliárias podem estabelecer critérios diferentes para aprovação cadastral.
Também não incluem gastos pessoais, financiamento de veículos, educação, alimentação e outras despesas familiares.
Comprar ou alugar: qual é a diferença?
Os indicadores também permitem observar a relação entre o preço de compra e o aluguel dos imóveis.
No Iguatemi, o rendimento bruto anual estimado do aluguel corresponde a 5,45% do valor de venda, considerando os preços medianos por metro quadrado.
No Jardim Vivendas, essa relação chega a 8,49%.
Já no Parque Residencial Damha, o rendimento bruto anual estimado para casas é de 4,76%.
Esses percentuais representam uma comparação matemática entre os valores anunciados de compra e locação. Não correspondem ao rendimento líquido que um proprietário efetivamente receberia.
Despesas com manutenção, impostos, períodos sem inquilino e custos administrativos podem reduzir o retorno financeiro.
Para quem pretende morar no imóvel, a decisão entre compra e aluguel também depende da entrada disponível, das condições de financiamento e do tempo previsto de permanência.
Por que imóveis da mesma cidade custam tão diferente?
A localização é um dos fatores que influenciam o preço de um imóvel, mas não é o único.
A oferta de serviços, as características urbanas, o padrão das construções, a infraestrutura dos condomínios e a disponibilidade de imóveis também contribuem para as diferenças de valores.
Mesmo dentro de um único bairro, apartamentos com tamanhos semelhantes podem apresentar preços bastante distintos conforme o edifício, o acabamento, as vagas de garagem e as áreas comuns.
Nas casas, o tamanho do terreno e a área construída também precisam ser avaliados separadamente.
Por isso, comparar apenas o metro quadrado pode produzir conclusões equivocadas quando os imóveis apresentam perfis muito diferentes.
No levantamento de Rio Preto, por exemplo, o indicador do Iguatemi considera apartamentos, enquanto o do Parque Residencial Damha se refere a casas. Os números mostram o comportamento de segmentos distintos e não devem ser interpretados como uma classificação única de todos os imóveis da cidade.
Como foi feito o levantamento?
Os dados são da edição de outubro de 2026 da plataforma A Corrida dos Bairros, desenvolvida pelo Minuto Jaraguá.
O levantamento utiliza anúncios públicos de imóveis e calcula a mediana dos preços pedidos por metro quadrado, considerando os bairros e as diferentes categorias de imóveis.
A mediana representa o valor central da amostra, reduzindo a influência de preços excepcionalmente altos ou baixos.
Na edição analisada, a plataforma reuniu 3.440 anúncios de apartamentos à venda em São José do Rio Preto, distribuídos por 134 bairros.
É importante observar que os valores refletem preços anunciados, e não necessariamente os montantes efetivamente pagos nas negociações.
Os cálculos de renda familiar apresentados nesta reportagem são simulações do Descubra Rio Preto, considerando um comprometimento de 30% da renda mensal com a moradia.
O levantamento mostra que morar em regiões valorizadas de Rio Preto pode representar compromissos financeiros bastante diferentes, mesmo entre imóveis de tamanho semelhante. Para quem planeja comprar ou alugar, avaliar o custo completo da residência continua sendo tão importante quanto conhecer o preço anunciado.
